Um eine besondere Art des offenen Immobilienfonds handelt es sich beim Spezialfonds. Bei den Spezialfonds handelt es sich um Immobilienvermögen, deren Anteilscheine nach den Vorschriften Kapitalanlagegesetzes von nicht mehr als zehn institutionellen Anlegern (= juristische Personen) gehalten werden dürfen. Insgesamt muss das Volumen eines Spezialfonds mindestens 150 Millionen Euro betragen. Im Unterschied zum Spezialfonds steht der Publikumsfonds. Die Zielgruppe für den Publikumsfonds ist das breit gestreute Publikum.