Dem Mieter müssen die Mieträume vom Vermieter zum Gebrauch in einem zu vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen werden. Während der Dauer der gesamten Mietzeit müssen die Mieträume in diesem Zustand erhalten bleiben. Der Mieter ist von der Miete völlig befreit, wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Mangel behaftet sind.
Während der Zeit, in der die Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung einer entsprechend der Beeinträchtigung geminderten Miete (Mietminderung) berechtigt. Im Streitfalle ist die Höhe der Mietminderung von einem Richter zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab. Vom Richter wird zur Feststellung der Mietminderung eine Gesamtschau verlangt. Die Hilfe eines Sachverständigen kann bei der Mietminderung vom Richter herangezogen werden.